本案为一栋建于1970年代初的小型综合用途建筑。业主因继承而被委托管理此建筑,但因长期几乎未做维护,在风雨侵蚀下逐渐老化并出现大量空置,已迫切需要进行根本性的整治。在咨询过房屋制造商与建筑公司后,接收到的多为拆除后改作停车场或重建为租赁公寓的方案。业主担忧以低成本复制的标准化商业产品恐将再次迅速劣化;认为钢筋混凝土建筑仅需约40年就必须拆除是不合理的。业主对童年曾参与建造的这幢建筑怀有深厚感情。在听闻这些想法并表示“先实地考察一下吧”后,项目由此启动。
建筑大部分处于空置状态,仅有数个多年承租的办公室与邻近工地临时借用的工地办公室。内部经多次拼凑式修缮与改造,导致在设计与法规层面均十分混乱;设备老化并伴有污水异味。诚然拆除重建在时间上是捷径,但简洁的主体结构具备良好的可利用性,且建筑上仍保留着如今难得见到的铁质金具与烧釉不均的外墙砖,从某些角度看仍具吸引力。业主与我们一致认为具备再生价值,遂推进整栋翻新改造的计划。
在商业项目中,租赁能力(leasing)至关重要,但传统房地产公司通常仅以地段和楼面面积来评估物业,难以充分传达一栋位置稍远且建龄较久的建筑所蕴含的魅力。因此我们与以网络为渠道的房地产公司合作,一边试验一边确定能够吸引创意群体的最优方案。最终形成的空间组合为:一层为大型租赁空间、仓库与自行车停放区;二、三层为大中小型租赁单元与公共休憩厅;四层为可作居住使用的SOHO,形成丰富的单元变体。在意匠层面,团队对建筑进行了详尽实测,采用修补老化部位并保留那些虽老但材质可靠的构件的稳健做法;在结构层面,根据耐震诊断中发现的薄弱部位,以钢骨支撑与RC墙进行补强,同时兼顾建筑意匠;在设备层面,对馆内的所有配线配管进行了全面重做,并对防火分区、建筑总面积的界定以及消防设备进行了梳理,使之符合建筑基准法与消防法的要求。
工程分为若干阶段推进:第一期(2014–2017)对内部进行了全面更新;第二期(2017–2018)将屋顶的室外机置场改造成公共露台;第三期(2020–2021)对老化的外装进行全面检查与修补,清除局部翘起与开裂的瓷砖并镶嵌新差色瓷片。经过分阶段改造,项目终于达到一个基本完结的状态。改造期间吸引了众多来自网络、建筑设计、古董与服饰等领域的租户入驻,建筑逐步转变为充满活力的场所。业主也租用了一个小房间,将其当作阁楼般享用。通过应对古楼常见问题并将租户意见持续反馈于改良过程中,建筑的吸引力愈发提升。
结构规模/钢筋混凝土结构5层 用途/办公与集合住宅 用地面积/50坪[160平方米] 总楼面面积/150坪[500平方米] 施工楼面面积/190坪[620平方米] 设计监理/山本嘉宽[YYAA] 结构设计/大石结构一级建筑师事务所 施工/三笘工务店 屋顶设计/松下岳生(soji) 房地产咨询/大阪R不动产 金属构件/上手工作所