本案為1970年代初期興建的一棟小型複合用途建築。屋主因繼承而接手建物管理,但由於長期幾乎未進行維護,建築在風雨中持續老化且空置率升高,已面臨必須採取根本性對策的局面。曾諮詢房屋建商與營造公司,但得到的大多為拆除後作為停車場或重建為出租公寓的方案。對於以低成本興建的模板化商業物件是否會很快再度劣化抱持懷疑;混凝土建築在四十年左右就被迫拆除,這種情況令人不安。屋主對於幼時曾參與建築興建的記憶亦有情感投入。聽聞屋主的這些想法後,我們表示不妨先實地勘查,計畫即由此展開。
建物內部多數空置,僅有數間長期承租的辦公室以及附近工地暫借作為臨時辦公室。由於多次拼湊式修繕與局部改造,內部在意匠與法規上均處於雜亂狀態,設備亦已劣化並散發汙水氣味。雖然拆除確實是最快速的處理方式,但單純而可利用的構架具備再利用價值;此外,現今少見的鐵製五金與燒色不均的外牆磁磚,從另一視角來看也具有魅力。基於保留可用結構並保存確實材料的共識,決定推進一棟整體翻新的計畫。
在商業開發計畫中,租賃策略(leasing)是首要,但傳統型房仲多只能以地點與樓地板面積評估物件,難以充分傳達距離車站稍遠之老舊建築的潛在魅力。為此,我們與以網路為主的不動產公司合作,透過試誤法制定能夠吸引創意族群的最適化方案。最終規劃為:一樓為大型租賃空間、倉庫與停放腳踏車空間;二、三樓為大小不一的出租單元並設共用交誼廳;四樓為可作居住使用的SOHO,呈現多樣化的組合。意匠面以逐項實測建物,修補老化部分並保留仍具價值的既有材料,作為細緻的修復工作。結構面則依耐震診斷找出的薄弱處,於兼顧意匠的前提下以鋼骨支撐與RC牆加強。設備方面,館內電氣與配管全面重新配置,並就防火隔間、延床面積的認定方式與消防設備進行整理,使之符合建築基準法與消防法的要求。
施工分為多個階段:第一期(2014–2017)進行內部的全面更新;第二期(2017–2018)將屋頂的室外機置放區改作共用露台;第三期(2020–2021)對劣化外裝進行全面檢查與補修,拆除部分浮起與破裂的磁磚,嵌入新的點綴色磁磚。歷經分期工程,建築終於初具完成樣貌。在此過程中,來自網路領域、建築設計師、古董與服飾業者等多元業種的租戶陸續進駐,使建物轉變為充滿活力的設施。屋主也保留一間小房間,如閣樓般使用並自得其樂。團隊在面對偶發的老舊大樓特有問題時,持續回應並將使用者意見反饋至建物運營與維修中,建築的魅力亦因而愈加豐富。
結構規模/鋼筋混凝土造5層 用途/辦公室・集合住宅 基地面積/50坪(約160 m²) 延床面積(總樓地板面積)/150坪(約500 m²) 施工床面積/190坪(約620 m²) 設計監理/山本嘉寬(YYAA) 結構設計/大石結構一級建築師事務所 施工/三笘工務店 屋頂設計/松下岳生(soji) 不動產顧問/大阪R不動產 五金配件/上手工作所